На главную Поиск недвижимоси Написать письмо
 
Недвижимость за рубежом Недвижимость в Испании

Консультации по тел.: +7 (495) 231-93-92

 
 
Наши услуги
Финансовые услуги
ВНЖ и визы
Информация о Испании Разное
Карты, Испания 1995 года
Аэрофото от 1995 года, сравните с Google
Гольф поля
Погода Испании
Поиск по коду
Отзывы Отзывы
О нас
Отзывы
Контакты
Аренда
Продажа
 
Туры в Испанию Туры по всему миру
Туры всех туроператоров Москвы на www.greenmar.ru, подбор тура по телефону. Green Mar - Туры по всему миру
Карты и аэрофото:

карты
 
  Коста Брава, г.Ланса - на границе с Францией
аэрофото
 
Назад Распечатать страницу

 
 

Ситуация на рынке недвижимости Испании


Как все начиналось.

Началось все в далеком 1999 году, когда цены на недвижимость начали свой стремительный взлет. Этому поспособствовал сначала ввод евро, потом резкое снижение его курса к доллару, сделавший инвестиции в Испании чрезвычайно привлекательными для иностранцев. Последующие 8 лет были довольно успешны для европейской экономики, так что спрос на недвижимость стабильно рос как на внутреннем рынке, так и на внешнем: большое количество недвижимости куплено гражданами Германии, Голландии, Франции. К середине двухтысячных годов к ним присоединились россияне, не сыгравшие, конечно, приписываемой им решающей роли (тех же немцев среди покупателей жилья в Испании, все же несравненно больше), но, несомненно, оказавшие свое влияние на рост цен, особенно в верхнем люксовом сегменте.

Закладка фундамента будущего кризиса.

Через несколько лет устойчивого роста цен, а за семь лет они повысились почти в 4 раза, сверхприбылей захотелось всем. Наиболее активные инвесторы начинают вести массовое строительство, часто не имея ни малейшего опыта в этой сфере (рост цен и дефицит предложений покрывал любой непрофессионализм), другие менее изобретательные просто скупают недвижимость с целью продать ее гораздо дороже уже через несколько месяцев. Чрезвычайно низкие кредитные ставки позволяют заняться спекуляциями на рынке недвижимости людям с не самыми высокими доходами. Банки и сами внесли немалую лепту в процесс вовлечения в игру на повышение стоимости жилья людей весьма далеких от профессии инвестора, выдавая им ипотеку до 100% от стоимости недвижимости. Если проводить параллели с ипотечным кризисом в США, то можно найти множество общих черт, но есть и различия. Испанские банки при выдаче ипотечных кредитов, конечно, не были столь жадны, как их американские коллеги, совсем без гарантий возможности платить по ипотеке, купить жилье было нельзя. Но уровень обеспечения платежеспособности клиентов банка рассчитывался на ситуацию «здесь и сейчас», а высокая ликвидность недвижимости не сулила банку проблем даже в случае прекращения выплат. При трехпроцентной ипотеке (в 2005м году) и тридцатилетнем кредите на 100% суммы покупки очень многие смогли позволить себе приобретение жилья даже при скромной зарплате.

Начало проблем.

Начиная с 2005 года, ставка по ипотеке непрерывно растет, превысив в 2007 году планку в 6%. Такая ставка в первую очередь ударяет по внутреннему рынку жилья. Во-первых, желающие купить дома и квартиры больше не могут себе это позволить, во-вторых, люди, набравшие в спекулятивных целях по нескольку ипотек, не могут по ним расплатиться. Содержать подорожавшую ипотеку на зарплату уже невозможно. Одновременно с тем банки, потерявшие колоссальные суммы на американском рынке, значительно усложняют процесс выдачи новых кредитов. В дополнение к этому привыкший к стремительному ежегодному росту рынок стройматериалов по инерции мчится вперед, цены на строительство растут, делая инвестиции гораздо менее рентабельными.

Развитие кризиса.

Уже к концу 2007 года внутренний рынок жилья оказался практически парализованным. Количество сделок, совершаемое испанцами, упало в разы. Появившиеся среди наиболее «бедных» слоев населения проблемы с выплатой ипотеки по цепочке больно ударили и более обеспеченных граждан. Этот «эффект Матроскина» довольно точно описан в мультфильме про Дядю Федора: «Чтобы что-то продать, нужно сначала что-то купить, а денег у нас нет». Только тут с точностью до наоборот. Что бы что-то купить и улучшить условия проживания даже имеющему на это деньги испанцу, нужно сначала продать свою старую квартиру менее обеспеченному, но у того нет денег. Кратко ситуацию можно описать так: отсутствие «дешевых денег» и вздутые цены отрезало наиболее малообеспеченный класс от возможности приобретать жилье. Все остальное – следствие этого факта. В этом, собственно говоря, и заключается кризис недвижимости в Испании.

Важно.

Мы намеренно сконцентрировали внимание на внутреннем рынке недвижимости Испании. Следует абсолютно четко разделить рынок недвижимости для испанцев и рынок недвижимости для иностранцев (и в первую очередь для россиян). Это два разных рынка, живущие по разным законам, и имеющие порой совершенно разные симптомы протекания кризиса. Они частично пересекаются и оказывают влияние друг на друга, но только частично. Нужно понять, что все «ужасы», о которых можно прочитать в газетах и увидеть репортаж по телевидению относятся, прежде всего, к внутреннему рынку для испанцев. А вот выводы делаются, уже ловко обобщая весь рынок жилья Испании. Традиционная недвижимость «для внутреннего использования» для подавляющего числа россиян, желающих приобрести недвижимость в Испании, не подходит абсолютно.

Освещение кризиса средствами массой информации.

В целом практически все, что говорится в средствах массовой информации, по крайней мере, в российских – или откровенная ложь или манипулирование фактами. Что на самом деле стоит за «сенсационными» фразами типа: «Цены на рынке недвижимости в Испании упали в два раза»? Что в поселке городского типа где-нибудь в Экстремадуре или Заморе (поверьте, это ОЧЕНЬ далеко от моря и цивилизации) квартиры, стоившие по 200.000 распродают по 100.000. Именно «распродают», а не «стали стоить», разница между этими понятиями велика. Распродажа имущества разорившегося застройщика не определяет реальную стоимость недвижимости на рынке, а только востребованность конкретного объекта. Когда такой никому не нужной недвижимости много – «средние» цены резко идут вниз. Что делает журналист, увидевший упавшую «кривую» среднестатистических цен? Он пишет: «Виллы на побережье Испании упали в цене в несколько раз». Очень хочется ответить: «Где? Дайте две. Или три». Изрядное количество россиян, вооруженных подобной информацией и приезжающих в Испании купить дома у моря задаром, остаются чрезвычайно разочарованными недостаточно «кризисной» ситуацией.

Состояние рынка на данный момент.

НОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

«Мусорная» недвижимость.

Понятие относится в первую очередь к проектам в «чистом поле» с целью продать хоть кому на волне интереса к инвестициям в недвижимость. Существуют такие проекты и на море (на юге Испании), но тоже в пустыне, далеко от ближайшего мало-мальски крупного города. Большинство застройщиков уже разорилось. Все, что можно распродают «по сниженным ценам», желающих купить как правило, не находится.

Крупные проекты, многоквартирные дома и комплексы.

Крупные проекты, испытывающие трудности с финансированием, но имеющие перспективы на будущее в большинстве своем уже проданы инвесторам, готовым ждать (очень активны на этом рынке арабские инвесторы). Не имеющие трудностей с выплатой кредитов или «на всякий случай» замораживают проекты, тоже ожидая лучших времен, или ведут неспешное строительство умеренными темпами. Закончившие строительство пару лет назад и успевшие продать большую часть (а значит уже и окупившие строительство и расплатившиеся с кредитами), распродают остатки часто слегка демпингуя (в пределах 15-20% от цены рынка на 2007 год). Именно здесь сейчас можно найти наиболее выгодные предложения по соотношению цена-качество. Немногие компании, продолжающие вести строительство не делают запланированного ранее ежеквартального увеличения цен, но снижения цены тоже не происходит.

Дома, виллы. Средний ценовой сегмент.

Строительство домов, не успевших найти своего хозяина, в основном тоже заморожено и размораживается только под конкретного покупателя, внесшего залог. Массовое разорение непрофессионалов ввязавшихся в строительство на кредитные деньги уже произошло. Цены у нашедших выход из сложной финансовой ситуации строителей сохраняются на стабильном уровне. Многие из них готовы уступить в цене, но только при проявлении реальной заинтересованности в покупке, участвовать в гонке цен подталкивая рынок к панике, они не намерены.

Дома, виллы. Высший ценовой сегмент.

В настоящее время – наименее пострадавший сегмент рынка недвижимости. Значительная часть этого сектора недвижимости строится под заказ, а значит, уже заранее имеет своего владельца. К тому же потенциальные покупатели дорогих объектов не должны предварительно продавать другой объект, то есть менее всего зависят от состояния рынка. Учитывая «штучность» объектов люкс-класса на рынке (поселков типа Барвихи в Испании не строят и навряд ли когда-нибудь будут), этому сектору в обозримом будущем ничего не грозит. Стоит также учесть, что действительно шикарных мест под застройку на побережье Испании осталось не так и много, и эта эксклюзивность тоже оказывает свое действие на ценовую политику. Как и в других секторах за последний год цены избавились от спекулятивной прибавки и в основном стабилизировались, хотя уверенные в востребованности своих объектов застройщики продолжают индексацию в сторону повышения на уровне 5-10% в год.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

На вторичном рынке, особенно это касается квартир, наблюдается ежемесячный приток большого количества предложений. В действительности это не массовая продажа недвижимости вследствие невозможности платить за жилье, а отложенный «рынок обменов» через куплю-продажу. Его значительно сдерживают высокие ставки по ипотеке, поэтому объем предложений пока растет и у потенциальных покупателей сейчас есть отличные шансы найти хорошие предложения. Процесс формирования цены на вторичном рынке сугубо индивидуален, искать логики в назначении цены не стоит. Объяснить, почему иногда старый дом-развалюха стоит в полтора раза больше, чем хорошего качества новостройка в том же месте невозможно. Поиск подходящей недвижимости с дисконтом является определенного рода лотереей, но с хорошими шансами, пока рынок благоволит именно покупателю.

Итого.

В целом ситуация выражается в следующем. Практически все, кто мог разориться – уже разорились. Значительная часть перспективной недвижимости перешла в руки тех инвесторов, которые готовы ждать прибылей в будущем. На рынке новой недвижимости (в многоквартирных домах) пока есть ограниченное количество предложений «из старых запасов», иногда с солидным дисконтом (до 15-20%). На рынке вторичной недвижимости находится огромное количество предложений разного качества и совершенного разной ценовой привлекательности. Цены перестали расти во всех секторах, кроме самого верхнего. Значительно подешевела недвижимость для испанцев (в большей мере во внутренних районах страны). В остальных ценовых секторах цены скорректировались в соответствии с реальными потребительскими качествами и избавились от спекулятивной наценки. Говорить о сильном снижении цен не стоит, по-настоящему хорошие объекты в массе не подешевели, хотя в отдельных случаях ситуация и заставляет хозяев идти на значительные уступки.

Чего ждать от рынка недвижимости в ближайшее время.

Массовой распродажи недвижимости по значительно сниженной цене не ожидается. Застройщикам, реализующим проекты на собственные деньги это невыгодно, а цена на недвижимость, построенную на кредитные деньги, не может быть ниже суммы кредита, составляющей обычно около 80% стоимости. Запаса для снижения цены порой просто нет, объект проще отдать банку в счет погашения кредита. Поэтому и для массового существенного движения цен вниз объективных предпосылок нет. За последний год цены и так уже «скорректировались», избавившись от спекулятивных наценок. В отдельных случаях, учитывая индивидуальную ситуацию продавца, торг может принести положительные плоды в виде понижения цены до 10%, но не стоит ожидать такого шага от всех без исключения. В целом активность рынка значительно упала, количество интересных предложений новостроек сокращается, так как новые проекты на рынок не выходят. Ситуация в сегменте люкс наиболее стабильна и каких-то серьезных изменений в сторону снижения цены не ожидается. При сохранении тенденций количество «хорошей» новой недвижимости на рынке будет сокращаться. Количество предложений в секторе вторичной недвижимости растет, среди них встречаются очень выгодные предложения.

Долгосрочные перспективы.

Ситуация, происходящая сейчас на рынке жилья в Испании не нова, примерно такие же тенденции наблюдались в 1992-94 годах. Бум строек 2004-2006 годов (как ранее бум строек конца 1988-1992) создал хороший задел для продавцов недвижимости, но уже два года даже на вялотекущем рынке продается больше жилья, чем строится и эта тенденция усиливается. За последний год количество начатых проектов и вовсе стремится к нулю. Рынок ждет «дешевых денег» и, похоже, что уже намечается перспектива снижения ставок по ипотеке (только за последние полгода ставка упала более чем на 1%). При пересечении психологически важной черты в 4% годовых состояние рынка недвижимости будет улучшаться. Замедление роста экономики Еврозоны может снизить темпы оздоровления рынка недвижимости, но перспективы на 2-3 года все равно остаются положительными.

Уже сейчас очевидно, что, когда бы ни произошел выход из кризиса, через полгода или через пару лет, сразу после этого Испанию ждет острейший дефицит недвижимости, в первую очередь новостроек. Полный срок от начала согласования до заезда жильцов составляет минимум три года. И это без учета всех бюрократических проволочек и типичной испанской медлительности. Так что новые проекты просто не успеют к началу возрождения спроса. Рынок вторичного жилья, как мы уже говорили, на самом деле является отложенным рынком обмена и при наличии дешевой ипотеки будет реализован в течение нескольких месяцев. Количество свободных от жильцов квартир на нем весьма невелико и не сможет удовлетворить возросшую потребность. Перспектива последующего роста цен тоже очевидна, достаточно посмотреть на цены в соседних Франции и Италии, при том, что потребительские качества жилья в Испании часто гораздо выше.

Рекомендации.

В целом ситуация на рынке крайне благоволит покупателю и инвестору с долгосрочными планами, но не спекулянту.

Перспектив покупки недвижимости с целью спекуляции в краткосрочной перспективе (вложения на срок до года) нет. В среднесрочной и долгосрочной перспективе (2-3 года и больше) для инвесторов наиболее выгодна покупка крупных объектов: зданий, многоквартирных комплексов, а так же земельных участков под будущую застройку.

Для индивидуальных покупателей, ищущих дома или квартиры для личного использования сейчас самое оптимальное время для покупки. Цены значительно «скорректированы», рынок не спекулятивен, предложений много. Весной 2009 года ожидается небольшое сезонное повышение цен в ожидании летнего покупателя (в пределах 5%). Такое повышение цены традиционно и основывается скорее на психологических факторах, чем на экономических. Но если будет зафиксировано дополнительное снижение ставки по ипотеке, то возможно дополнительное небольшое повышение цены в ожидании активизации рынка. Большое влияние на рынок окажет и то, что летом большая часть «курортной» недвижимости перейдет из продажи на рынок туристической аренды и количество предложений сильно сократится.

Наиболее выгодные позиции на рынке для индивидуальных покупателей:

  • Оставшиеся квартиры в новостройках в Барселоне и на побережье.
  • Квартиры среднего и высшего ценового сегмента в престижных районах Барселоны.
  • Новые дома и виллы на побережье (в том числе и недостроенные)
  • Земельные участки

Наиболее выгодные позиции на рынке для крупных инвестиций:

  • Многоквартирные дома и офисные здания.
  • Земельные участки под последующую застройку
  • Отели на побережье и на зимних курортах

На сегодняшний момент Испания из кризиса выходит:

-процентная ставка по кредитам снижена до 3%, положительные результаты этого понижения начнут сказываться уже в апреле- мае этого года.

-о состоянии финансовой системы Испании можно судить по тому факту, что Испания в отличие от большинства стран ЕС, гарантируют возврат по вкладам 100 000 евро.

В апреле-мае будет создана предкризисная ситуация и цены на недвижимость перестанут снижаться, хотя торг будет продуктивным при реальной покупке.

В настоящий момент очень много интересных предложений, появились в продаже дома в непосредственной близости от пляжей, по реальным ценам, которые ранее в открытую продажу не попадали.

Много предложений по бизнесу, коммерческие помещения для сдачи в аренду, торговые центры с арендаторами, супермаркеты, бензозаправки, отели и многое другое.

Наша компания имеет 14-летний опыт работы с испанской недвижимостью на российском рынке. Поэтому мы с уверенностью можем сказать, что сейчас самое лучшее время для выгодных инвестиций или просто сохранения накопленных сбережений. Важно только правильно выбрать ликвидный объект. И в этом Вам могут помочь наши профессионалы. Воспользуйтесь нашими консультациями по выбору объектов и организации ознакомительной поездки в Испанию в зависимости от поставленной задачи:

-сохранить капитал

-выгодно инвестировать

-купить недвижимость с последующей сдачей в аренду

-отдыхать в своем доме у моря

-приобрести бизнес

Наши телефоны: +7 495 231-93-92, +7 495 223-92-22

 
 

Архив новостей

 

 
Назад Распечатать страницу
 
   
www.internationalproperty.ru
Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru
Copyright c 2004-2013 Villamar карта сайта
Наш адрес:  Испания, Torrevieja (Alicante), c/Joaquin Chapaprieta 1,1-D.
Представительства в Испании в городах:
Барселона, Лорет де Мар, Дения, Марбелья, на о-ве Тенерифе, на о-ве Майорка

Тел.:
+7 (495) 231-93-92

Консультации по тел.: +7 (495) 231-93-92, без выходных.